보증금을 못 받아 계속 점유하면 불법점유 손해배상을 해야 하나요?
임대차가 끝났어도 임대인이 반환할 보증금을 지급하거나 적법하게 제공하지 않았다면, 계속 점유했다는 이유만으로 불법점유 손해배상 책임을 바로 인정할 수는 없습니다. 다만 그 기간 실제 사용·수익에 따른 금전 문제까지 전부 없어진다고 생각해서는 안 됩니다. 점유와 사용, 반환 제공의 상태를 나누어 보세요.
임대차 종료 후 인도와 보증금 반환 사이의 동시이행 관계를 확인해야 합니다. 반환할 금액이 남아 있는지, 상대방이 어떤 방식으로 지급하려 했는지 등 사실이 필요합니다. 임대인이 돈을 주겠다고 말한 것과 실제로 적법한 이행 제공이 이루어진 것은 구별됩니다.
임차인의 행동도 함께 확인합니다. 집이나 점포를 계속 사용했는지, 짐만 남겨 두었는지, 열쇠와 관리 권한은 누가 가지고 있었는지 자료로 정리하세요. “안 살았다”는 설명만으로 인도 여부와 이용에 관한 모든 문제가 정해지지는 않습니다. 이사와 인계에 관한 대화가 있다면 날짜별로 맞추는 편이 좋습니다.
대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결은 보증금과 다른 채권의 정산 등이 얽힌 건물 인도 분쟁을 다뤘습니다. 대법원은 나머지 보증금 반환을 이행하거나 적법하게 제공하지 않은 동안에는 계속 점유한 임차인에게 불법점유로 인한 손해배상 의무를 인정할 수 없다고 보았습니다. 국가법령정보센터에서 2026년 10월 27일 확인한 판단이며, 실제 사용에 따른 부당이득 등 모든 금전 책임이 사라진다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 공식 판결 원문
불법점유 손해배상과 실제 사용·수익에 관한 정산은 같은 항목으로 취급할 수 없습니다.
2026년 3월 17일 시행 민법 제536조는 쌍무계약 당사자가 상대방의 이행 제공 전까지 자신의 이행을 거절할 수 있는 구조를 규정합니다. 이 사건의 임대차 종료 후 판단은 보증금 반환과 인도의 관계에 그 법리를 적용한 것입니다. 별도 채권이 생겼다는 이유만으로 동시이행 관계의 과거 상태까지 자동으로 바뀐다고 볼 수는 없습니다.
임대인이 반환액을 준비했다고 말한다면 실제로 어떤 조건을 붙였는지 확인하세요. 다투는 별도 채무를 모두 인정해야만 지급하겠다는 것인지, 반환할 금액을 실제로 수령할 수 있도록 제공한 것인지 구별할 필요가 있습니다. 단순한 의사와 이행 제공의 평가는 나누어 보아야 합니다.
점유 기간을 계산할 때에도 계약 종료일, 실제 사용 종료일, 인도일을 다른 칸에 적습니다. 세 날짜가 항상 같지는 않습니다. 상대방과 다툼이 없는 날짜부터 확인한 뒤 나머지 구간의 사실을 정리하면 금전 청구가 어느 기간을 대상으로 하는지 분명해집니다.
보증금으로 담보되는 채무의 범위와 별도로 생긴 채무를 구별해야 합니다. 같은 당사자 사이에 채무가 있다는 이유만으로 임대차와 관계없는 모든 금액을 당연 공제할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 공제인지 상계인지, 어떤 약정과 채권에 근거하는지 확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 나누어 적을 내용 |
| 임대차 정산 | 미납 차임·관리비 등 주장 내역 |
| 별도 채권 | 발생 원인과 금액, 다툼 여부 |
| 반환 제공 | 지급 방식과 조건, 당시 답변 |
| 인도·이용 | 열쇠 인계, 짐 반출, 사용 상태 |
임대인이 보낸 계산서와 임차인이 계산한 반환액이 다르면 항목별 차이를 찾습니다. 주장 액수 전체를 공제 확정액으로 적기보다 인정하는 부분과 다투는 부분을 표시하세요. 서로 다른 계약의 금액을 같은 보증금에서 뺀 경우에는 계약별 자료를 따로 놓고 비교해야 합니다.
이미 일부 지급이나 상계 의사표시가 있었다면 그 날짜와 내용을 보존합니다. 사후 정산이 있었다고 과거 모든 시점의 법률관계가 자동으로 같은 모습이 되는 것은 아닙니다. 어느 기간에 무엇이 남아 있었는지를 시간순으로 읽을 수 있어야 합니다.
반환액과 관련한 제안이 여러 번 오갔다면 가장 마지막 금액만 남기지 마세요. 어떤 공제 사유가 추가되거나 철회됐는지 비교할 수 있어야 합니다. 이전 제안과 최종 합의를 구별하면 아직 확정되지 않은 항목을 이미 정산한 것으로 오해하는 일을 줄일 수 있습니다.
계약이 언제 어떤 사유로 종료됐는지, 남은 보증금이 얼마인지, 실제 인도와 반환 제공은 어땠는지를 차례로 확인합니다. 하나가 다투어지는데 나머지까지 모두 확정된 것처럼 표현하지 마세요. 법적 평가에 앞서 사실관계가 서로 어디에서 갈리는지 찾는 작업입니다.
공과금과 관리비는 기준일과 사용 내역을 맞추어 보관합니다. 열쇠 인계 후에도 본인 명의로 청구가 왔다면 실제 사용자를 추정하기보다 사용 기간과 정산 합의를 확인하세요. 명의와 실제 부담 약정이 서로 다를 수 있습니다.
보증금을 받지 못했다고 현장을 훼손하거나 다음 이용자의 출입을 위협하는 대응을 해서는 안 됩니다. 적절한 권리 보전과 반환·인도 절차를 검토하면서 기존 상태를 기록해 두세요. ‘계속 점유’라는 한 문장 대신 점유 형태와 이용 여부를 구체적으로 정리하면 책임의 항목을 구별하는 데 도움이 됩니다.
